Chi phí xây dựng nhà phố năm 2026 gồm những khoản nào?

Chi phí xây dựng nhà phố năm 2026 là vấn đề được nhiều gia chủ quan tâm trước khi bắt đầu xây dựng. Tổng chi phí xây nhà phố không chỉ bao gồm phần thô mà còn có nhiều khoản như thiết kế, xin phép xây dựng, khảo sát, thi công móng, hoàn thiện, điện nước, nội thất và các chi phí phát sinh.

Để dự toán chi phí xây dựng nhà phố năm 2026 chính xác hơn, gia chủ cần xem xét đồng thời diện tích xây dựng, số tầng, loại móng, điều kiện nền đất, vị trí công trình, vật liệu sử dụng và mức độ hoàn thiện.

Xem thêm: Xem thêm: https://baotincons.vn/xay-nha-tron-goi-co-that-su-tiet-kiem-chi-phi-khong 

1. Chi phí thiết kế nhà phố

Đây là khoản chi phí cần được tính ngay từ giai đoạn chuẩn bị xây dựng. Một bộ hồ sơ thiết kế nhà phố thường có thể bao gồm:

• Thiết kế kiến trúc.
• Thiết kế kết cấu.
• Thiết kế điện.
• Thiết kế cấp thoát nước.
• Phối cảnh 3D mặt tiền.
• Hồ sơ kỹ thuật thi công.
• Hồ sơ phục vụ xin phép xây dựng.

Thiết kế càng chi tiết, việc bóc tách khối lượng vật tư và lập dự toán càng thuận lợi. Đồng thời, bản vẽ kết cấu chính xác giúp hạn chế việc thay đổi trong quá trình thi công.

Lưu ý: Một số nhà thầu có chính sách miễn hoặc hỗ trợ chi phí thiết kế khi khách hàng ký hợp đồng thi công trọn gói. Vì vậy, gia chủ nên kiểm tra rõ nội dung này trong báo giá và hợp đồng.

2. Chi phí xin giấy phép xây dựng và hồ sơ pháp lý

Trước khi khởi công, gia chủ cần chuẩn bị các thủ tục pháp lý theo quy định áp dụng cho công trình.

Nhóm chi phí này có thể bao gồm:

• Chi phí lập hồ sơ xin phép xây dựng.
• Chi phí dịch vụ hỗ trợ thủ tục nếu thuê đơn vị thực hiện.
• Chi phí đo vẽ hiện trạng trong trường hợp cần thiết.
• Các hồ sơ, thủ tục liên quan đến công trình theo từng trường hợp cụ thể.

Đây là khoản thường bị bỏ quên khi gia chủ chỉ tập trung vào đơn giá thi công.

3. Chi phí khảo sát và xử lý nền móng 

Móng là một trong những hạng mục có ảnh hưởng lớn đến tổng chi phí xây dựng nhà phố. Tùy điều kiện địa chất và quy mô công trình, nhà có thể sử dụng móng đơn, móng băng, móng bè hoặc móng cọc.

Chi phí phần móng có thể bao gồm:

• Khảo sát địa chất.
• Định vị công trình.
• Đào đất móng.
• Gia công và lắp đặt cốt thép.
• Cốp pha.
• Bê tông móng.
• Thi công đài cọc, giằng móng.
• Ép cọc hoặc thi công cọc theo thiết kế.
• Vận chuyển đất và xử lý đất đào.

Đối với khu vực nền đất yếu hoặc công trình nằm trong khu dân cư đông đúc, chi phí móng có thể cao hơn đáng kể so với công trình có điều kiện thi công thuận lợi.

4. Chi phí xây dựng phần thô trong chi phí xây dựng nhà phố năm 2026

Phần thô được xem là bộ khung chịu lực của ngôi nhà, quyết định trực tiếp đến độ ổn định và độ bền công trình.

Thông thường, chi phí phần thô có thể bao gồm:

• Cốt thép.
• Bê tông.
• Xi măng.
• Cát, đá.
• Gạch xây.
• Cốp pha.
• Xây tường.
• Tô trát.
• Cán nền.
• Thi công cầu thang.
• Hệ thống đường ống điện âm tường.
• Hệ thống cấp thoát nước âm.
• Chống thấm các khu vực theo thiết kế.
• Nhân công thi công phần thô và nhân công hoàn thiện theo phạm vi hợp đồng.

Một số mức tham khảo trên thị trường TP.HCM năm 2026 đang nằm khoảng 3,5 – 5 triệu đồng/m² cho phần thô, tùy loại nhà, quy mô, điều kiện thi công và tiêu chuẩn kỹ thuật. Đây không phải mức giá cố định cho mọi công trình.

5. Chi phí hoàn thiện nhà phố

Sau khi hoàn thành phần thô, công trình sẽ bước vào giai đoạn hoàn thiện. Đây cũng là nhóm chi phí có sự chênh lệch rất lớn tùy theo mức đầu tư của gia chủ.

Các hạng mục thường gồm:

Vật liệu hoàn thiện

• Gạch lát nền.
• Gạch ốp tường.
• Sơn nước.
• Bột bả.
• Đá cầu thang.
• Đá bếp.
• Đá mặt tiền.
• Trần thạch cao.
• Cửa đi.
• Cửa sổ.
• Lan can, tay vịn.
• Thiết bị vệ sinh.

Hệ thống điện nước và thiết bị

• Công tắc.
• Ổ cắm.
• Đèn chiếu sáng.
• Thiết bị điện.
• Thiết bị vệ sinh.
• Máy nước nóng.
• Thiết bị cấp thoát nước.
• Hệ thống internet, truyền hình và các hệ thống kỹ thuật khác nếu có.

Chính vì vật tư hoàn thiện có nhiều phân khúc nên hai căn nhà có cùng diện tích xây dựng vẫn có thể có tổng mức đầu tư khác nhau rất lớn.

6. Chi phí cửa, lan can và các hạng mục kim loại

Gia chủ cũng nên dự trù riêng nhóm chi phí này thay vì chỉ tính phần thô và hoàn thiện chung.

Có thể bao gồm:

• Cửa chính.
• Cửa phòng.
• Cửa nhà vệ sinh.
• Cửa nhôm kính.
• Cửa kính.
• Lan can ban công.
• Cầu thang.
• Khung sắt.
• Mái che.
• Cổng và hàng rào.

Chất liệu sử dụng như nhôm kính, sắt, thép, gỗ tự nhiên hoặc vật liệu cao cấp sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến ngân sách.

7. Chi phí nội thất

Chi phí nội thất thường không nằm trong đơn giá xây dựng phần thô hoặc hoàn thiện cơ bản. Nếu gia chủ xây nhà theo hình thức trọn gói, cần hỏi rõ nhà thầu có bao gồm nội thất hay không.

Các khoản nội thất thường gặp:

• Tủ bếp.
• Tủ quần áo.
• Giường.
• Sofa.
• Bàn ăn.
• Kệ tivi.
• Tủ giày.
• Bàn làm việc.
• Rèm cửa.
• Máy lạnh.
• Tủ lạnh.
• Máy giặt.
• Thiết bị gia dụng.

Đây là nhóm chi phí có thể điều chỉnh linh hoạt theo nhu cầu và khả năng tài chính của từng gia đình.

8. Chi phí sân, cổng, hàng rào và cảnh quan

Đối với nhà phố có sân trước, sân sau hoặc sân thượng, gia chủ cần dự toán thêm:

• Lát sân.
• Cổng.
• Hàng rào.
• Mái che.
• Bồn cây.
• Tiểu cảnh.
• Hệ thống tưới.
• Sân thượng.
• Khu vực giặt phơi.

Những hạng mục này tuy không chiếm toàn bộ ngân sách nhưng nếu không dự trù từ đầu vẫn có thể tạo ra khoản phát sinh đáng kể.

9. Chi phí vận chuyển và điều kiện thi công

Đây là khoản đặc biệt cần lưu ý đối với nhà phố trong hẻm nhỏ hoặc khu vực đông dân cư.

Một số yếu tố có thể làm tăng chi phí gồm:

• Xe vật liệu không thể vào sát công trình.
• Phải vận chuyển vật tư bằng xe nhỏ.
• Mặt bằng tập kết vật tư hạn chế.
• Hạn chế thời gian thi công.
• Khó đưa máy móc vào công trình.
• Phải vận chuyển vật liệu thủ công qua hẻm.
• Công trình liền kề nhiều nhà dân.

Do đó, cùng một thiết kế nhưng xây ở mặt tiền rộng và xây trong hẻm nhỏ có thể có chi phí khác nhau.

10. Chi phí điện, nước và bảo vệ công trình trong quá trình thi công

Trong thời gian xây dựng, công trình có thể phát sinh:

• Điện phục vụ thi công.
• Nước phục vụ thi công.
• Chi phí che chắn.
• Biển báo công trình.
• Giàn giáo.
• Lưới bảo vệ.
• Vệ sinh công trình.
• Bảo vệ vật tư trong trường hợp cần thiết.
• Chi phí vận chuyển, bốc xếp.

Đây là những khoản nhỏ nếu xét riêng lẻ nhưng cần được tính đầy đủ trong dự toán tổng thể.

11. Chi phí dự phòng phát sinh

Đây là khoản rất nên có trong ngân sách xây nhà.

Trong thực tế, công trình có thể phát sinh do:

• Thay đổi thiết kế.
• Thay đổi vật liệu.
• Điều kiện nền đất khác dự kiến.
• Phát sinh hạng mục ngoài thiết kế ban đầu.
• Giá vật tư thay đổi.
• Điều kiện thi công thực tế khác hồ sơ.
• Các yêu cầu bổ sung của gia chủ.

Gia chủ nên chuẩn bị một khoản dự phòng thay vì sử dụng toàn bộ ngân sách vào các hạng mục cố định ngay từ đầu.

Cách tính chi phí xây dựng nhà phố năm 2026

Một cách tính sơ bộ phổ biến là:

Tổng chi phí xây dựng = Tổng diện tích xây dựng × Đơn giá xây dựng

Trong đó, tổng diện tích xây dựng không đơn giản chỉ là diện tích đất.

Thông thường cần tính đến:

• Diện tích móng.
• Diện tích sàn tầng trệt.
• Diện tích các tầng lầu.
• Diện tích sân thượng.
• Diện tích mái.
• Các hạng mục khác theo hệ số quy đổi của từng nhà thầu.

Ví dụ, một số cách tính diện tích xây dựng trên thị trường quy đổi phần móng, mái và các khu vực khác theo tỷ lệ nhất định. Tuy nhiên, hệ số cụ thể cần được xác định dựa trên bản vẽ và quy định báo giá của nhà thầu.

Ví dụ dự toán chi phí xây dựng nhà phố năm 2026

Giả sử gia chủ xây nhà phố:

• Diện tích đất: 5 × 15 m
• Quy mô: 1 trệt + 2 lầu
• Thiết kế: hiện đại
• Mức hoàn thiện: trung bình khá

Không nên lấy ngay 75 m² × số tầng để kết luận tổng chi phí, bởi tổng diện tích xây dựng còn phải tính phần móng, mái và các hệ số liên quan.

Sau khi có hồ sơ thiết kế, nhà thầu sẽ bóc tách:

Diện tích xây dựng → Khối lượng → Chủng loại vật tư → Nhân công → Đơn giá → Tổng dự toán.

Đây là cách giúp gia chủ có con số sát với thực tế hơn so với việc chỉ tham khảo một mức giá/m² trên thị trường.

Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng nhà phố năm 2026

1. Diện tích và quy mô xây dựng: Nhà càng lớn, số tầng càng nhiều thì tổng chi phí càng cao. Tuy nhiên, đơn giá/m² có thể thay đổi tùy quy mô công trình.

2. Điều kiện nền đất: Nền đất yếu có thể yêu cầu giải pháp móng và xử lý nền phức tạp hơn, từ đó làm tăng chi phí.

3. Vị trí xây dựng: Nhà mặt tiền, đường lớn thường thuận lợi cho vận chuyển vật tư hơn nhà trong hẻm nhỏ.

4. Phong cách kiến trúc: Nhà hiện đại đơn giản thường có mức độ thi công khác với nhà tân cổ điển hoặc thiết kế nhiều chi tiết trang trí.

5. Tiêu chuẩn vật tư: Gạch, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện và các vật liệu hoàn thiện có nhiều phân khúc giá.

6. Thời điểm và điều kiện thị trường: Giá vật liệu và nhân công có thể thay đổi theo từng thời điểm, vì vậy báo giá cần ghi rõ thời gian áp dụng và phạm vi công việc.

Làm thế nào để kiểm soát chi phí xây nhà phố năm 2026?

1. Xác định ngân sách trước khi thiết kế

Gia chủ nên xác định mức đầu tư dự kiến để kiến trúc sư và nhà thầu tư vấn phương án phù hợp.

2. Có hồ sơ thiết kế đầy đủ

Thiết kế càng rõ thì việc bóc tách khối lượng càng chính xác, hạn chế thay đổi trong quá trình thi công.

3. So sánh báo giá theo phạm vi công việc

Không nên chỉ nhìn vào con số đơn giá/m².

Một báo giá thấp nhưng không bao gồm nhiều hạng mục có thể khiến tổng chi phí thực tế cao hơn dự kiến.

4. Kiểm tra chủng loại vật tư

Hợp đồng nên thể hiện rõ:

• Tên vật liệu.
• Thương hiệu.
• Quy cách.
• Mác vật liệu.
• Số lượng hoặc phạm vi áp dụng.
• Tiêu chuẩn thay thế nếu có.

5. Làm rõ các khoản chưa bao gồm

Đây là yếu tố rất quan trọng để hạn chế tranh chấp và phát sinh sau khi ký hợp đồng.

6. Dự phòng ngân sách

Không nên sử dụng 100% ngân sách cho phần xây dựng dự kiến. Một khoản dự phòng hợp lý sẽ giúp gia chủ chủ động hơn khi có thay đổi trong quá trình thi công.

Có nên chọn xây nhà trọn gói năm 2026?

Xây nhà trọn gói là phương án được nhiều gia chủ lựa chọn khi không có nhiều thời gian trực tiếp quản lý công trình.

Với hình thức này, nhà thầu có thể đảm nhận nhiều công việc từ thiết kế, chuẩn bị thi công, phần thô đến hoàn thiện tùy phạm vi hợp đồng.

Một số mức giá tham khảo trên thị trường TP.HCM năm 2026 cho nhà phố trọn gói hiện dao động tùy phân khúc và tiêu chuẩn vật tư; có nguồn tham khảo mức khoảng 5,3 – 5,8 triệu đồng/m² cho nhà phố 2–3 tầng ở phân khúc trung bình khá, trong khi các gói hoàn thiện cao hơn có thể lên đến khoảng 7–10 triệu đồng/m² hoặc hơn. Vì vậy, không nên sử dụng một mức giá duy nhất để áp cho mọi công trình.

Điều quan trọng hơn là gia chủ cần biết đơn giá đó bao gồm những gì và chưa bao gồm những gì.

Chi phí xây dựng nhà phố năm 2026 không chỉ được quyết định bởi diện tích căn nhà hay đơn giá xây dựng tính theo m². Tổng mức đầu tư phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như quy mô, số tầng, loại móng, điều kiện thi công, thiết kế, vật liệu và mức độ hoàn thiện.

Vì vậy, trước khi khởi công, gia chủ nên có hồ sơ thiết kế đầy đủ, bảng dự toán chi tiết và hợp đồng thể hiện rõ phạm vi công việc. Đây là cơ sở quan trọng để kiểm soát ngân sách, hạn chế phát sinh và đảm bảo chất lượng công trình.

Nếu đang chuẩn bị xây nhà, thay vì chỉ hỏi “xây nhà hết bao nhiêu tiền/m²?”, gia chủ nên yêu cầu nhà thầu bóc tách cụ thể:

Diện tích xây dựng → Khối lượng → Vật tư → Nhân công → Đơn giá → Tổng chi phí.

Một dự toán rõ ràng ngay từ đầu sẽ giúp quá trình xây nhà chủ động, minh bạch và hạn chế những khoản chi ngoài kế hoạch.

BẢO TÍN – ĐỒNG HÀNH KIẾN TẠO KHÔNG GIAN SỐNG BỀN VỮNG

Nếu bạn đang có nhu cầu xây dựng nhà phố tại TP.HCM, hãy liên hệ BẢO TÍN để được tư vấn phương án thiết kế, dự toán và giải pháp thi công phù hợp với nhu cầu và ngân sách.

Hotline: 0339 980 968
Website: baotincons.vn